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五星酒店寒冬逼近:翠宫饭店要改写字楼 W酒店转让乏人问津
时间:2017-11-16

狼少肉多,高端酒店业出路在哪?
北京知春路76号,翠宫饭店传出挂牌出售消息时,它已经冷清很久了。
这座开业不到20年的五星级酒店,无论从外观还是内饰上都略显陈旧,近日有消息传出,它将被东家首创集团以26亿元价格挂牌出售,改造为写字楼。

最晚在2016年,翠宫饭店就以装修为由停业,此后再未重新开业。目前,饭店仅留下为数不多的员工处理一些善后事宜,现场也并无主要负责的领导。至于当年为何关停,而今又为何出售,饭店内部人士表示,他们从未收到过任何正式下达的通知,改写字楼也都是下面的人在传,只是听说。目前,所有的客房设备已基本拆除完毕,新一轮的装修尚未开始。
实际上,翠宫饭店西面的一部分,起码在六七年前就已经改为写字楼对外出租,吸引了十余家公司进驻。改写字楼,应该是翠宫饭店下一步的选择。
在大众点评上,翠宫饭店的中差评,都集中指向于设备的陈旧,一般的服务质量上。停业之前,内部人士的直观感受是,饭店客流一般,相关数据也印证了这一点,开业未超过20年的翠宫饭店,在2016年的总营收为2124.67万元,净亏损3918.24万元。而业内人士分析,酒店开业后6年甚至更长时间的财务亏损是正常的,黄金收获期为开业后的6至20年,尚在黄金收获期的翠宫饭店却已提前离场。
如此看来,经营情况不甚乐观,成为身背高额负债的翠宫饭店被挂牌出售的主要原因。
不止老牌五星级酒店遇到经营困局,开业仅3年的长安街W酒店也被中粮集团以9.95亿元挂牌出售。2016年,长安街W酒店净利润亏损0.96亿元,它上一次出现在媒体视线中是因为,有测评机构曝出,酒店不换床单也不擦马桶。多方消息指出,持续亏损是中粮集团决心抛售W酒店的主要原因。
显而易见,新消费时代,五星级酒店们的运营能力面临考验,如果经营不力,持续亏损,收益不及预期,则很有可能面临被抛售的命运。酒店服务能力正在接受消费者更为严苛的审视。
五星级酒店寒冬已至?
五星级酒店的接连抛售,是否预示着行业寒冬已至?
早在两年前,当浙江慈溪雷迪森广场酒店宣告破产时,就已传出这种声音。雷迪森广场酒店也成国内五星级酒店破产首例,此时,距离其获得五星评定才过去一年。更早以前,八项规定出台,五星级酒店政务消费骤降,也让五星级酒店管理者忧虑重重,五星级酒店的迎来寒冬的声音,在最近几年不时出现。
酒店产权网联合创始人冯少辉认为,近期出售的翠宫饭店、W酒店有一定代表性,但还不足以代表整个市场。五星级酒店出售真正的高峰期还没有来临,未来3-5年可能会出现高峰期,酒店出售和房地产集团的景气指数有很大关系,另一个关键因素是,国内金融体系的收紧。目前房地产公司虽然难过,但经过去年的行情,有些公司有所收紧,地产公司有所宽松。银行放贷也有收紧,但还没有到严苛的程序,未来这些都会有改观,酒店抛售会比现在更加迅猛,而且价格也更加合理。
至于几年前出台的八项规定,对五星级酒店抛售造成的影响多大,冯少辉表示,八项规定是导火索,不是根本原因,不平衡的供需才是主要矛盾。
酒店产权网显示,目前共有百余家五星级酒店处于出售状态,其中近三成位于北上广深四地。据介绍,除了在网上发布的交易,暗盘交易也有很多,总的来看,二三线城市的出售数量略高于一线城市。有卖有买,都属于正常交易,但冯少辉分析称五星级酒店抛售背后的共性原因之一,依然是营收不足,业绩不佳。
冯少辉分析,酒店竞争的加大导致的分流,城市发展给酒店带来的经济环境变化,酒店成本与收益比例不协调等问题,都会影响到五星级酒店的业绩。新一轮的消费升级能否带动五星级酒店的业绩增长,却没那么乐观。华美顾问集团首席知识官赵焕焱认为,总体上呈正相关关系,但是依然需要有供求关系的比较。冯少辉也认为,对于价格较高的五星级酒店来说,影响是有的,但不是很大,五星级酒店需要常态化的消费。五星级酒店一定是旅游和商业的拉动,如果缺少这两个因素,则不具备经验的条件。

2010年—2016年全国五星级酒店数量(数据来源:国家旅游局)
五星级酒店产能过剩,是近几年以来一直存在的问题,二三线城市的市场饱和度也更甚于一线城市。据国家旅游局数据显示,到2016年第四季度,全国五星级酒店共计809家,从数据上来看,尽管近两年五星级酒店扩张速度趋向于放缓,但在过饱和的市场中间,任何一家新入局者,都会让市场变得更加拥挤。
谁是五星级酒店接盘侠?
供应量大,需求跟不上,为五星级酒店带来了运营压力和收益困境,抛售则成为五星级酒店缓解压力的选择之一,只是五星级酒店也未必好卖。
有消息称,今年8月W酒店就传出将被中粮集团出售的传言,但至今仍未在市场上找到接盘侠。在此之前,中粮拟将旗下位于苏州和南昌的两家凯莱酒店挂牌转让,转让底价分别为1.7亿元和2.1亿元。值得注意的是,早在2016年,中粮就曾试图出让这两家酒店,但并未成功。
相关行业分析报告预测,2017年国内酒店资产继续冷淡,每年约200亿左右的资产交易额将导致酒店资产大量囤积,最终不少酒店将进入破产或强制拍卖。在2016年的案例中,已经有上海、杭州等核心区域的酒店进入司法拍卖程序。预计,即将进入司法拍卖程序的酒店将达到上千家。重资产转型路途艰难。冯少辉也称,国家对商用物业使用年限的政策始终没有出台,也影响了五星级酒店的出售。
改成写字楼是转型唯一出路?
在翠宫饭店传出要转为写字楼之前,北京金融街洲际酒店被指将于年底转型为写字楼,业主与翠宫饭店相同,也是首创集团。该酒店曾是金融街地区首家五星级酒店。此外,上海的锦沧文华酒店也于2016年下半年正式开始整体改造施工,预计与2018年变身为写字楼
酒店转型写字楼热似乎已开始酝酿,不过,改写字楼没那么容易。虽然酒店和写字楼同属商业用地,但要改写字楼,依然要预先申报,特殊处理,且并不是申报就必然可以拿到手续。
有消息称,金融街洲际酒店至今仍未办理完手续,且已经办理了4年。而翠宫饭店在停业之前就已经在申请手续,由于持续亏损,不得不停业,继续办理。两家同属国有大型企业的酒店尚且如此艰难,其他的可想而知。
即便转为写字楼,是否就能挽救经营颓势,扭亏为盈,这个答案也并不唯一的。不管是酒店,还是写字楼,核心依然是供需关系。
“写字楼也有供求关系,不一定会比酒店好”。赵焕焱举例称,几年前上海有一家四星级酒店改写字楼,改造完成后,写字楼的供大于求比酒店业更为严峻,酒店业却上升了。而且改写字楼对整个行业的格局影响不大。